Gli angoli retti sono un’utopia, i pavimenti sembrano non reggere il peso dei mobili e dalle finestre entrano spifferi ovunque. Le case inglesi hanno sicuramente molto charme, ma molte necessitano di una messa a punto. Gli expat con progetti a lungo termine che decidono di investire in un immobile lo sanno bene.
Coloro che decidono di comprare una casa in UK si rendono subito conto che si tratta di un progetto non sempre facile da raggiungere: bisogna imparare a conoscere il mercato immobiliare e le regole che lo governano, la legislazione – differente da quella italiana -, e diventare esperti in ristrutturazioni, al fine accertare l’abitabilità.
Gianandrea, in UK dal 2007 e oggi papà di due bambine, ci racconta l’esperienza, decisamente stressante, legata ai tentativi di acquisto di una casa a Londra.
Comprare casa: un investimento necessario
Avere un buon lavoro, l’accesso a un mutuo e una prospettiva a lungo termine nel nuovo paese di residenza porta molti expat a pensare all’acquisto di una casa. Investire in un immobile è sicuramente vantaggioso, soprattutto in una città come Londra, dove il mercato immobiliare è sempre in ascesa e la spesa media di un affitto per una casa adatta a una famiglia decisamente alta.
“Dopo 5 anni di vita in UK, ho deciso di lanciarmi nella ricerca di una casa a Londra”, racconta Gianadrea. “La mia compagna, oggi diventata mia moglie, è inglese e la prospettiva è quella di rimanere a vivere in questo paese.
Il mio lavoro mi consentiva l’accesso al mutuo e mi sembrava la mossa più giusta da fare. Era il 2012: il valore delle case continuava a salire e mi sono detto ‘Devo farlo ora, se aspetto qualche anno i prezzi aumenteranno’.
Non avevo però fatto i conti con la mia ignoranza in merito al funzionamento delle dinamiche di vendita-acquisto delle case a Londra, città con un’alta richiesta immobiliare. Sicuramente il fatto che la mia compagna fosse londinese è stato di grande aiuto (non so come avrei fatto altrimenti) ma alcuni meccanismi erano estranei anche a lei: appena individui la casa giusta i concorrenti sono sempre troppi, e le dinamiche di compra-vendita sono molto veloci”.
Aste a busta chiusa
“Quando abbiamo iniziato la ricerca abbiamo subito trovato un paio che rispecchiavano le nostre esigenze. Come accade nella maggior parte dei casi però, non eravamo gli unici interessati. Una volta raggiunto il prezzo richiesto dal venditore, gli agenti immobiliari propongono un’asta a busta chiusa, una procedura che trovo estremamente scorretta.
Capire quale sia la cifra ‘vincente’ non è impresa facile: è necessario conoscere bene il valore delle case del quartiere. Non puoi giocare al ribasso perché hai tanti concorrenti, ma neanche proporre cifre spropositate non consone al valore della casa: in quel caso il mutuo ti verrebbe rifiutato, in quanto la banca concede solo una cifra adeguata al valore effettivo della casa, data da un’opportuna perizia.
Ci abbiamo provato ma i primi tentativi sono stati vani e, più di una volta case a cui eravamo molto interessati sono state aggiudicate ad altri.
Non vince per forza l’offerta più alta, ma quella più’ sicura (se devi chiedere un mutuo sei svantaggiato): quella dell’asta è una procedura non sempre trasparente, a volte può essere condizionata anche da rapporti di amicizia o accordi di compra-vendita.
Trovare agenti immobiliari che lavorino in modo trasparente non è assolutamente scontato: la percentuale che ottengono dalle vendite è molto alta e c’è molta competizione, in un mercato liberista senza troppi vincoli”.
Nessuna tutela per l’acquirente
La prima cosa a cui pensi quando finalmente l’offerta viene accettata è stappare una bottiglia di champagne. In UK invece devi aspettare la firma dell’atto di proprietà.
“Accettare un’offerta non comporta alcun obbligo. Non esiste il ‘compromesso di vendita’ come lo conosciamo in Italia e non viene versata nessuna cifra di impegno. Si tratta di un accordo ‘sulla parola’. Una parola che non garantisce nessun impegno, perché nel periodo che trascorre tra l’accettazione dell’offerta e la firma dell’atto (solitamente tra i 3 e i 6 mesi) chiunque può soffiarti la casa fino a 15 giorni prima della firma. Si chiama gazumping, e si verifica quando un venditore accetta un’offerta verbale sulla proprietà da un potenziale acquirente ma poi accetta un’offerta più elevata da qualcun altro.
È evidente quindi, che l’accettazione dell’offerta non ha alcun vincolo e non ti dà nessuna garanzia.
Non vedersi assegnare la casa nella fase finale significa perdere denaro: generalmente dopo l’offerta è necessario incaricare due professionisti di cui non puoi fare a meno e sostenere le prime spese.
Il primo è un notaio, che indaga su eventuali ipoteche/irregolarità dietro la vendita.
Il secondo è un ente in grado di farti una perizia dello stato della casa e verificarne l’abitabilità: molti immobili hanno bisogno di importanti interventi come il rifacimento del tetto o altre parti strutturali.
Grazie al notaio abbiamo scoperto che una delle case che volevamo comprare era parte di un’eredità non divisa: questo avrebbe portato non pochi problemi. Abbiamo a malincuore rinunciato, perdendo la cifra investita in notaio e perizia (una spesa tra le 500 e le 1500 sterline, a seconda della qualità della perizia).
Abbiamo perso questa cifra per due immobili: alla rinuncia a seguito del consiglio del notaio, ne è seguita un’altra che è stata poi ceduta a un migliore offerente.
Non è quindi raro che questo accada, anzi, per esperienza personale direi che è molto frequente!”
Trattare il prezzo
Se l’offerta iniziale non è una garanzia per l’acquirente, in realtà non lo è neanche per il venditore. Chi acquista può, fino alla firma dell’atto e al pagamento della cifra stabilita, trattare sulla cifra stessa. In che modo? Avvalendosi della perizia commissionata dall’acquirente.
“Generalmente la tua offerta si basa sulle condizioni della casa così come ti è apparsa durante la prima visita” , spiega Gianandrea. “Ma quando poi fai la perizia, scopri tutti i difetti dell’immobile, a volte veri e propri problemi strutturali o irregolarità degli impianti. Insomma, puoi finalmente renderti conto della spesa necessaria per eventuali lavori di ristrutturazione solo a seguito della perizia.
La perizia ti permette di fare richiesta al proprietario per abbassare la cifra iniziale, per coprire la spesa da affrontare per i lavori.
Se il proprietario ritiene la tua proposta eccessiva, commissiona a sua volta un perito per dimostrarti che lo sconto che stai chiedendo è spropositato, e ti propone una nuova cifra.
È un gioco al ribasso e una trattativa che può continuare per mesi e che si conclude solo quando hai le chiavi in mano. Una relazione di tira e molla a volte ingannevole e indubbiamente logorante”.
Case senza terreno: freeholder e leaseholder
Comprare una casa in UK non include automaticamente il terreno sul quale la casa è stata edificata. Le due proprietà infatti, non vengono vendute insieme e spesso appartengono a due proprietari differenti.
Una legislazione legata alle antiche tradizioni inglesi, secondo le quali i terreni appartenevano alle famiglie nobiliari che lo “affittavano” alla borghesia che costruiva case. Una legge di impronta feudale, che ancora oggi non accenna a vacillare.
“A Londra alcuni boroughs (quartieri) appartengono alla famiglia reale, ma molti altri sono proprietà di altre persone (nobili e non) o di società di investimenti.
Le tipologie di proprietari (freeholders) sono quindi molteplici e hanno esigenze e tariffe differenti: alcuni di questi non prevedono la vendita dei propri terreni (come la famiglia reale) e chiedono un affitto di lunga durata, generalmente centinaia di anni.
Altri, invece, richiedono ai nuovi proprietari delle case canoni annuali, oppure decidono di vendere il terreno nel momento in cui viene venduta la casa.
I freeholders appartengono a diverse tipologie, possono decidere il valore del proprio terreno e agiscono secondo criteri differenti: questo genera una gran confusione.
Bisogna fare attenzione alle case che hanno un contratto di leasehold in scadenza: il prezzo richiesto è più’ basso della media, ma rinnovare il contratto di lease può costare decine di migliaia di sterline.
Ma non si tratta solo di canoni di affitto da pagare: il fatto che il proprietario del terreno non sia lo stesso dell’edificio può portare anche a complicazioni burocratiche.
Può capitare infatti, che il freeholder voglia venderti il terreno ma che non abbia più i documenti in regola per farlo.
Oppure, dal momento che il freeholder, oltre al terreno, possiede anche le mura esterne della casa, spesso entra in conflitto con il leaseholder nel momento in cui è necessario intervenire con lavori strutturali che riguardano l’esterno dell’edificio. Per questo motivo è necessario fare bene attenzione a leggere i contratti in cui sono specificati gli accordi e le responsabilità di ognuno.
A Londra, inoltre, le relazioni con i freeholder sono ben più complesse in quanto, a causa della densità abitativa, nello stesso terreno sono presenti più alloggi e anche le classiche case vittoriane vengono divise in più appartamenti.
In quel caso, se ci sono problemi con il freeholder o se quest’ultimo mette in vendita il terreno, basta un solo condomino che si oppone e salta l’accordo”.
In fuga da Londra
“Circa tre anni fa, per motivi di lavoro ma anche per cercare una dimensione più adatta alla nostra famiglia, io e mia moglie abbiamo deciso di trasferirci a Bristol. Per questo motivo lo scorso anno abbiamo messo in vendita la casa di Londra per acquistarne una nella nuova città.
Mi sono reso conto che anche per il venditore la missione non è sempre semplice: il nostro acquirente ha giocato al ribasso fino all’ultimo, cercando di trattare sul prezzo dietro suggerimento del suo perito, che ovviamente documentava spese di ristrutturazione ben più alte rispetto al nostro. Abbiamo scelto di affidarci a un’agente immobiliare che ci ispirava fiducia, anche a costo di guadagnare meno, ma volevamo avere meno grane possibili.
A causa della pandemia il mercato londinese ora cresce più lentamente, ma se decidi di vendere un immobile gli acquirenti non mancano.
Sebbene fossi convinto del contrario, comprare casa a Bristol non è più semplice che a Londra, nonostante si tratti di un agglomerato che conta meno di 500.000 abitanti. Sono tanti gli inglesi che, dopo l’inizio della pandemia, si trasferiscono in centri urbani più piccoli e meno affollati.
Anche qui il mercato immobiliare è in crescita, la domanda alta e ci siamo ritrovati nell’incubo delle aste a busta chiusa. Per fortuna, questa volta, in tempi più brevi rispetto a Londra, siamo riusciti ad aggiudicarci la casa che volevamo”.
Comprare casa: consigli per la sopravvivenza
Per comprare una casa in UK bisogna quindi avere tanta pazienza. Ma non sempre basta.
“L’aspetto più stressante di tutti è il fatto di avere garanzie fino a due settimane prima dell’acquisto, che si aggiunge al timore di prendere fregature.
Un consiglio che darei a chi decide di comprare casa in UK?
Scegliere un quartiere, magari quello in cui già si vive, studiare bene il mercato immobiliare e individuare le fasce di prezzo per poi proporre, o meglio indovinare, l’offerta giusta da fare.
Può anche rivelarsi decisamente utile conoscere gli agenti immobiliari delle principali agenzie del quartiere e instaurare un rapporto di fiducia reciproca: gli agenti cercano acquirenti sicuri, non vogliono avere a che fare con persone che fanno un’offerta e che poi non riescono a garantire un mutuo da parte della banca. Quasi sempre ti viene chiesto di sostenere un vero e proprio colloquio: prima di accettare la tua offerta vogliono accertarsi che tu sia una persona seria”.
Chi trova un agente fidato trova un tesoro, insomma, è una legge non detta di Londra. Ma indubbiamente serve anche pazienza, autocontrollo e un pizzico di fortuna.
